Áreas do Imóvel by Ana Lima – Afinest Luxury Real Estate

Áreas do Imóvel: a área útil, a área bruta, a área bruta privativa e a área bruta dependente.

Áreas do Imóvel

Áreas do Imóvel são referidas em vários diplomas/entidades : CIMI, RGEU, Registo Predial

CIMI, o código que regula o IMI – imposto municipal sobre bens imobiliários e as áreas descritas na caderneta predial do imóvel.

Calculado o Valor Patrimonial Tributário a partir das áreas, permite calcular

RGEU, que é o código que rege a construção ou Regulamento Geral de Edificação Urbana;

Registo Predial da parte do Instituto dos Registos e Notariado;

CIMI

Áreas do Imóvel – A determinação do valor patrimonial tributário

https://www.ordemengenheiros.pt/pt/centro-de-informacao/dossiers/consultorio-juridico/regime-de-determinacao-e-verificacao-do-coeficiente-de-conservacao-no-novo-regime-do-arrendamento-urbano/a-determinacao-do-valor-patrimonial-tributario/

A determinação do Valor Patrimonial Tributário (artigo 38.º e seguintes do CIMI) dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços (trabalho a levar a cabo por peritos) resulta da seguinte expressão:

Vt = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv

em que:

Vt = valor patrimonial tributário
Vc = valor base dos prédios edificados
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação
Ca = coeficiente de afectação
Cl = coeficiente de localização
Cq = coeficiente de qualidade e conforto
Cv = coeficiente de vetustez

(Vc) custo médio de construção por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele custo.


O custo médio de construção compreende:

os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício

  • a materiais,
  • mão-de-obra,
  • equipamentos,
  • administração,
  • energia,
  • comunicações e
  • outros consumíveis.
  • Por proposta da Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos, o Governo, por intermédio do Ministro de Estado e das Finanças, mandou publicar a Portaria n.º 90/2006, de 27 de Janeiro, que fixou o custo médio de construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do CIMI (Vc), em 492, a vigorar no ano de 2006.

  • A área bruta de construção do edifício ou da fração e a área excedente à de implantação (A) resultam da seguinte expressão:

A = Aa + Ab × Ac × Ad

em que:

Aa = área bruta privativa
Ab = áreas brutas dependentes
Ac = área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação
Ad = área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação

(Aa) é a superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, inclui varandas privativas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção a que se aplica o coeficiente 1.


(Ab) são as áreas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou fracção, considerando-se para esse efeito locais acessórios, garagens e parqueamentos, arrecadações, instalações para animais, sótãos ou caves acessíveis, desde que não integrados na área bruta privativa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores, a que se aplica o coefi ciente 0,30.


A área do terreno livre do edifício ou da fracção ou da sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac), o coeficiente de 0,025, e na área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação (Ad) o de 0,005.


O coeficiente de afectação (Ca) depende do tipo de utilização dos prédios edificados, de acordo com o Quadro 2.

Quadro 2
UtilizaçãoCoeficientes
Comércio1,20
Serviços1,10
Habitação1,00
Habitação social sujeita a regimes de custos controlados0,70
Armazéns e actividade industrial0,60
Estacionamento coberto0,40
Prédios não licenciados, em condições deficientes de habit.0,45
Estacionamento não coberto0,08

O coeficiente de localização (Cl) varia entre 0,4 e 2, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35, e em zonas de elevado valor de mercado imobiliário ser elevado até 3.


Os coeficientes a aplicar em cada zona homogénea do município podem variar conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou serviços.


Na fixação do coeficiente de localização são tidas em consideração, nomeadamente, as seguintes características:

a) Acessibilidades, considerando-se como tais a qualidade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;
b) Proximidade de equipamentos sociais, designadamente escolas, serviços públicos e comércio;
c) Serviços de transportes públicos;
d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.

O zonamento consiste na determinação das zonas homogéneas a que se aplicam os diferentes coeficientes de localização do município e as percentagens a que se refere o n.º 2 do artigo 45.º (o valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edificações autorizadas ou previstas – valor patrimonial tributário dos terrenos para construção).
O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5, e obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam dos Quadros 3 e 4.

Para efeitos de aplicação dos quadros supra considera(m)-se:


a) Cozinha: um local onde se encontram instalados equipamentos adequados para a preparação de refeições;
b) Instalações sanitárias: os compartimentos do prédio com um mínimo de equipamentos adequados às respectivas funções;
c) Redes públicas de distribuição de água, de electricidade, de gás ou de colectores de esgotos: as que, sendo privadas, sirvam um aglomerado urbano constituído por um conjunto de mais de 10 prédios urbanos;
d) Áreas inferiores às regulamentadas: as que estejam abaixo dos valores mínimos fixados no Regime Geral das Edificações Urbanas (RGEU);
e) Condomínio fechado: um conjunto de edifícios, moradias ou fracções autónomas, construído num espaço de uso comum e privado, com acesso condicionado durante ou a totalidade do dia;
f) Piscina: qualquer depósito ou reservatório de água para a prática da natação desde que disponha de equipamento de circulação e filtragem de água;
g) Equipamentos de lazer: todos os que sirvam para repouso ou para a prática de actividades lúdicas ou desportivas;
h) Localização excepcional: quando o prédio ou parte do prédio possua vistas panorâmicas sobre o mar, rios, montanhas ou outros elementos visuais que influenciem o respectivo valor de mercado;
i) Centro comercial: o edifício ou parte de edifício com um conjunto arquitectonicamente unificado de estabelecimentos comerciais de diversos ramos, em número não inferior a 45, promovido, detido e gerido como uma unidade operacional, integrando zona de restauração, tendo sempre uma loja âncora e ou cinemas, zonas de lazer, segurança e parqueamento;
j) Edifício de escritórios: o prédio ou parte de prédio concebido arquitectonicamente por forma a facilitar a adaptação e a instalação de equipamentos de acesso às novas tecnologias;
k) Deficiente estado de conservação: quando os elementos construtivos do prédio não cumpram satisfatoriamente a sua função ou façam perigar a segurança de pessoas e bens;
l) Para aferição da qualidade construtiva, considera-se a utilização de materiais de construção e revestimento superiores aos exigíveis correntemente, nomeadamente madeiras exóticas e rochas ornamentais.
As directrizes para definição da qualidade de construção, localização excepcional e estado deficiente de conservação são estabelecidos pela CNAPU com base em critérios dotados de objectividade e, sempre que possível, com base em fundamentos técnico-científicos adequados.
O coeficiente de vetustez (Cv) é função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou data da conclusão das obras de edificação, de
acordo com o Quadro 5.

Quadro 5
AnosCoeficiente de vetustez
Menos de 3 anos1
3 a 50,98
6 a 100,95
11 a 150,90
16 a 200,85
21 a 300,80
31 a 400,75
41 a 500,65
51 a 600,55
61 a 800,45
Mais de 80 anos0,35

O valor patrimonial tributário dos terrenos para construção é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir, que é situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação.
O valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edifi cações autorizadas ou previstas.
Na fixação da percentagem do valor do terreno de implantação são tidas em consideração as características referidas supra (acessibilidades…, proximidade de equipamentos sociais…, transportes públicos, etc.).
O valor da área adjacente à construção é calculado nos termos supra mencionados (vide Ac e Ad).
O valor patrimonial tributário de outros prédios, é, no caso dos edifícios, determinado nos termos supra indicados, com as adaptações necessárias. No caso de ser possível utilizar as regras apontadas, deve o perito utilizar o método do custo adicionado do valor do terreno.
No caso de terrenos, o seu valor unitário corresponde ao que resulta da aplicação do coeficiente de 0,005 antes referido, ao produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização.
O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos em ruínas é determinado como se de terreno para construção se tratasse.

Área Total do Terreno

A área bruta de construção do edifício ou da fracção e a área excedente à de implantação (A) resultam da seguinte expressão:
       
                     A= Aa×Ab×Ac×Ad

Área do “prédio”, independentemente do uso do solo preconizado, sobre o qual é feita a operação urbanística. Resulta da área livre mais a área de implantação.

Área de Implantação do Edifício

Área total no plano do terreno em que é feita a construção. Resulta da área total do terreno menos a área livre. Corresponde à área
do solo contido no interior de um polígono fechado que compreende o perímetro exterior do contacto do edifício com o solo e o perímetro exterior das paredes exteriores dos pisos em cave.

Os corpos balançados para fora do perímetro do edifício, como varandas (marquisada ou não) e platibandas, ficam excluídos.

Se houver mais do que um edifício, como um anexo, então a área de implantação é o somatório das várias áreas de implantação.

ou então ver a figura 4b do DR 5-2019. Repare como os corpos fora do perímetro não estão projetados na planta.

Figura 4b do DR 5-2019

Área do Terreno Livre do edifício ou da fração (Ac)

Resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac).

Área Bruta de Construção (A)

A área bruta de construção do edifício ou da fração e a área excedente à de implantação (A) resultam da seguinte expressão:
A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad em que:

  • Aa representa a área bruta privativa;
  • Ab representa as áreas brutas dependentes;
  • Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas;
  • Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação;
  • Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação.

Área Bruta Privativa (Aa)

Superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos.

So a Varanda Fechada entra neste calculo

Área Bruta Dependente (Ab)

Área coberta e fechada de uso exclusivo de um fogo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios, as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores.

RGEU

Área Bruta (A)

Superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício.

Igual à soma da área bruta privativa e área bruta dependente definidas no CIMI.

Área Útil (Au)

Soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas.

Excluem-se varandas, depósitos ou áreas externas, por exemplo, não entram na conta da área útil.

Área Habitável (Ah)

Soma das áreas dos compartimentos da habitação.

Excluem-se vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas.

Tem peso urbanístico em termos da qualidade de construção, e dai estar definida no RGEU, mas não tem peso fiscal em termos de ponderação tributária.

Registo Predial

Área Total

Deverá corresponder à Área Total do Terreno do CIMI.

Área Coberta

A Área Coberta diz respeito à Área de Implantação do CIMI embora haja alguma duvida sobre a contabilização de corpos balançados para fora do perímetro do edifício, como varandas e platibandas.

Área Descoberta

A Área Descoberta diz respeito à Área do Terreno Livre.

Outras Áreas

Área do Lote

Semelhante à Área Total do Terreno.

Área de Implantação

Semelhante à Área de Implantação do Edifício.

Área Impermeabilizada ou Impermeável

Semelhante à Área do Terreno Livre

Área do Logradouro ou Área Livre e Descoberta

Semelhante à Área do Terreno Livre.

Referências

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