Crédito Habitação by Ana Lima – Afinest Luxury Real Estate

De forma resumida, trata-se de um contrato de empréstimo entre uma instituição de crédito e um consumidor, para a aquisição, construção ou a realização de obras na habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Além disso o Crédito Habitação pode ser utilizado para adquirir terrenos para construção de habitação própria. 

Por outras palavras, Crédito Habitação é um produto cujo intuito é financiar a compra de uma casa. 

Crédito Habitação

Euribor

O que é?

Preço a que os bancos emprestam dinheiro.

Taxa de juro dos empréstimos que os bancos comerciais fazem entre si na zona euro.

Federação Europeia de Bancos define diariamente o seu valor.

È a média das taxas de juro anunciadas por 52 grandes instituições de nível europeu.

A Caixa Geral de Depósitos é o único banco português a integrar este grupo de special ones.

Spread Fixo

margem de lucro do banco

Taxa de Juro

A Euribor resulta da média mensal do indexante no mês anterior ao contrato de crédito.

Banco Central Europeu

O Banco Central Europeu (BCE) baixa as taxas de juro se pretender dinamizar a economia e tornar o dinheiro mais acessível

O Banco Central Europeu (BCE) aumenta as taxas de juro para retirar liquidez da economia e, assim, controla a inflação (subida dos preços).

Como os bancos também se financiam junto do BCE, tendem a replicar estas tendências.

Euribor Negativa?

Tivemos uma crise financeira em 2008.

A política monetária adotada pelo BCE desde 2015 foi aumentar as taxas de juro

Para dar um empurrão à economia, O BCE e os próprios bancos comerciais começaram a definir taxas de juro negativas

A Euribor, que, como já explicámos, reflete estas taxas, foi atrás do comboio, e entrou em terreno negativo.

No entanto, após sete anos abaixo de zero, a Euribor chegou a índices positivos a 12 de abril e, em menos de meio ano, passou a marca dos 2,5%, na maturidade a 12 meses.

Comprar casa/Euribor?

Se tem casa própria e crédito à habitação com taxa variável e no atual cenário de subida dos juros, a prestação do crédito à habitação pode subir de forma considerável. 

Maturidades A 3, 6 E 12 meses?

Quando celebro o contrato de empréstimo bancário defino quando pretendo que a Euribor seja revista: o valor do indexante é revisto a cada 3, 6 ou 12 meses.

Os valores calculados para os diferentes prazos são diferentes.

Em Portugal, a maior parte dos empréstimos para a compra de casa estão indexados à Euribor a 6 meses, apesar de, nos novos contratos, a Euribor a 12 meses já ser predominante.

O valor da prestação a pagar ao banco pode, assim, variar através da revisão periódica da Euribor.

A Euribor é muito volátil?

Sim. Pode estagnar durante anos e depois variar bastante na prestação mensal a pagar ao banco.

A variação do indexante depende muito dos abanões da economia.

Em outubro de 2008, ano de má memória, a média da Euribor a 6 meses do mês anterior foi de 5,219%

Em novembro de 2021, o valor do indexante atingiu os -0,534%

Menos de um ano depois, em outubro de 2022, a Euribor a 6 meses passou a barreira dos 2% e a sua trajetória mantém-se ascendente.

Como foi aplicada a taxa negativa no credito habitação?

Em maio de 2018, foi aprovada legislação que obriga os bancos a refletirem, na totalidade, as médias negativas da Euribor. 

Até ao início de 2022, estima-se que os consumidores tenham recebido quase 12 milhões de euros em juros negativos, numa média de 326 euros por contrato.

Para os casos em que a média do indexante ultrapassava o valor do spread, foi criado um crédito para abater nos juros futuros, embora a maior parte dos bancos tenha abatido esse montante no capital em dívida.

Quanto é que perdi, enquanto a euribor esteve negativa?

Ex: Se, em 2016, tivesse um crédito à habitação de 150 mil euros, com um spread de 0,25%, somado a uma Euribor a 3 meses (negativa, em maio de 2018), terá deixado de receber quase 190 euros até à entrada em vigor da lei. 

Ester, quem és tu?

É o acrónimo para Euro Short-Term Rate e poderá substituir a Euribor.

Há muito que se fala em encontrar outro indexante, por razões de transparência.

A Euribor é propensa a manipulações, por não traduzir as reais condições do mercado, uma vez que resulta de valores declarados pelos bancos (numa espécie de “intenção de preço”) e não de transações de facto realizadas.

No entanto, em 2021, a Ester substituiu a EONIA (Euro Overnight Index Average).

Esta foi criada para refletir quanto é que um banco tem de pagar quando solicita fundos a um dia.

Na prática, para os consumidores não tem impacto, uma vez que os bancos deverão continuar a utilizar como indexante nos créditos a Euribor.

Esta deverá sofrer alterações graduais na sua metodologia de cálculo, para que também comece a ser calculada com base em transações reais e não estar tão propensa às referidas manipulações.

A Evolução do Mercado Imobiliário e Seu Impacto no Crédito Habitação

A dinâmica do mercado imobiliário está intrinsicamente ligada ao crédito habitação. A oferta e procura por habitação, as tendências demográficas e as mudanças nas preferências dos consumidores são todos elementos que moldam a disponibilidade e os termos do crédito habitação.

Nos últimos anos, temos assistido a um aumento notável no interesse de estrangeiros no mercado imobiliário português, o que tem implicações diretas no crédito habitação. As instituições financeiras adaptaram-se a essa demanda crescente, desenvolvendo produtos específicos para atrair investidores estrangeiros. Portanto, a evolução do crédito habitação para estrangeiros é uma faceta importante a ser considerada na análise do mercado.

Regulamentação e Segurança no Crédito Habitação

A regulamentação desempenha um papel vital na estabilidade do mercado de crédito habitação. Normas e leis que visam proteger os mutuários garantem transparência e justiça nas transações. Em Portugal, as entidades reguladoras têm implementado medidas para assegurar que as práticas no setor de crédito habitação sejam éticas e em conformidade com padrões estabelecidos.

A segurança do crédito habitação também está relacionada à capacidade dos mutuários de honrar os compromissos financeiros. Instituições financeiras avaliam criteriosamente a solidez financeira dos candidatos ao crédito habitação, garantindo uma abordagem responsável na concessão de empréstimos.

Conclusão: Navegando nas Águas do Crédito Habitação

Em suma, o crédito habitação em Portugal é um elemento crucial no panorama financeiro e imobiliário. As taxas de juro, a evolução do mercado imobiliário, a regulamentação e a segurança financeira são todos fatores que influenciam diretamente a experiência dos mutuários. A compreensão dessas variáveis é essencial para tomar decisões informadas ao explorar as opções disponíveis no dinâmico e complexo cenário do crédito habitação.

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