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Afinal quantas rendas adiantadas posso pedir?
Garantem o cumprimento do contrato de arrendamento e podem ser usados em simultâneo, mas têm objetivos diferentes. Saiba o que os distingue.
Se vai arrendar um imóvel, é natural que o contrato de arrendamento estabeleça, entre outros deveres do inquilino, o pagamento de uma caução ou o rendas adiantadas. Ainda que ambas as garantias procurem assegurar o cumprimento das obrigações do arrendatário, podendo ser usadas em simultâneo, os seus objetivos são distintos.
Rendas adiantadas – até duas rendas
O adiantamento ou antecipação de rendas tem como objetivo assegurar os pagamentos, desde o início do contrato. Este adiantamento deve ocorrer por acordo escrito (por norma, deve estar previsto no contrato entre senhorio e inquilino) e, segundo uma alteração às normas do Código Civil, não pode ultrapassar os dois meses de rendas.
Na prática, se for acordada a antecipação de duas rendas, isso significa que, no início do contrato, o arrendatário terá de pagar a renda do mês em questão acrescida de mais duas rendas. Ou seja, num contrato com uma renda de 850 euros, o arrendatário terá de pagar ao senhorio um total de 2550 euros.
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Rendas adiantadas – Caução também está limitada ao valor de duas rendas
A caução serve como garantia do que ficar acordado entre senhorio e inquilino no contrato de arrendamento. Pode ser usada, por exemplo, para pagar eventuais reparações no imóvel, na sequência de danos provocados pelo arrendatário.
Se, no final do contrato, não se verificar nenhum tipo de incumprimento, o valor pago a título de caução deve ser devolvido ao inquilino.
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A lei prevê que a caução possa ser prestada de várias formas, nomeadamente através de um depósito em dinheiro ou de garantia bancária até ao valor correspondente a duas rendas. De acordo com o regime anterior, não existia um limite máximo para este valor, o que podia levar a situações abusivas por parte de alguns senhorios, que, nalguns casos, exigiam montantes correspondentes a um ano de rendas a título de caução.
Nos moldes atuais, e retomando o exemplo anterior, se, aos 2550 euros correspondentes ao pagamento da primeira renda e a mais duas rendas antecipadas, se juntarem 1700 euros de caução, o total a pagar pelo arrendatário, no início do contrato, ascende a 4250 euros.
Afinal, qual é a grande diferença entre as Rendas adiantadas e a Caução?
O arrendamento está longe de ser uma figura jurídica recente, ainda assim, muitas das figuras que o compõem continuam a ser alvo de discussão e dúvida constante.
Poderíamos neste artigo abordar todos os trâmites legais associados ao arrendamento, as diversas possibilidades de prazos, tipos de renovações, formas de pagamento, impostos associados, no fundo…um verdadeiro guia para o arrendamento.
Problema? O mundo jurídico, tal como todas as temáticas de teor técnico, é denso, complexo e os seus temas devem ser analisados passo a passo. Por isso mesmo, hoje damos o passo de perceber de uma vez por todas a diferença prática entre o pagamento de renda adiantada e o pagamento de uma caução, num contrato de arrendamento.
A renda é uma contrapartida monetária que um arrendatário paga a outrem (o senhorio) pela utilização de um imóvel sua propriedade, durante determinado lapso temporal. A caução, por outro lado, corresponde a um valor entregue a este senhorio a título de garantia de cumprimento das obrigações legais e contratuais a que o arrendatário está vinculado (pagamento de renda; conservação e limpeza do imóvel; não danificação do recheio, se existir; etc).
A lei aplicável refere que, caso as partes nada acordem sobre o assunto, a primeira renda deve ser paga no momento da celebração do contrato e as restantes deverão ser pagas no primeiro dia útil do mês anterior ao que diga respeito:
Exemplo prático: Contrato celebrado a 01/09/2023, com uma renda de 400€. A renda relativa ao mês de setembro deve ser paga nesse dia 01/09, bem como a renda relativa ao mês de outubro.
Caso prefiram, as partes (arrendatário e senhorio) poderão pagar a renda no próprio mês a que se refere (neste último caso prático, a renda de outubro seria paga no dia 01/10). Podem ainda acordar numa antecipação de rendas, com um limite de dois meses:
Exemplo prático: No mesmo contrato do exemplo anterior, a renda relativa a setembro e outubro foi paga no dia 01/09, sendo que poderiam ser também pagas nesta data as rendas relativas a novembro e dezembro, antecipando assim, na prática, três rendas. Isto porque a lei prevê que o pagamento de renda não pode ser antecipado por período superior a 2 meses, sendo que o pagamento de dezembro ocorreria a 01/11, antecipa-se tal pagamento em 2 meses, sendo realizado a 01/09.
Então e a caução? Quando tem de ser paga? Talvez nunca!
A caução é um valor acordado entre senhorio e arrendatário e que não tem de coincidir com o valor da renda, podendo ser inferior ou superior. Embora o cenário comum seja que, por exemplo, numa renda de 350€, o arrendatário pague 350€ adicionais a título de caução, tal não é mais do que uma mera simplificação.
A caução deve adequar-se ao risco de incumprimento das obrigações do arrendatário. Assim, num imóvel que é entregue totalmente recheado, com pintura e equipamentos novos, faz todo o sentido que a caução seja muito superior ao valor da renda, ao contrário de um imóvel que é entregue sem qualquer recheio e a precisar de uma pintura.
O mesmo raciocínio se no contrato existem fiadores ou não, uma vez que os fiadores já são em si uma garantia pessoal do cumprimento das obrigações do arrendatário.
Pergunta-chave? Quando é que a caução deve ser restituída? Apesar de ser obviamente utilizada pelos senhorios no seu dia-a-dia, a caução é em teoria um valor que permanece em depósito durante toda a vida útil do contrato e que só deve ser restituída após a entrega do imóvel e uma vistoria ao estado do mesmo para aferir de eventuais deficiências e danos.
Qual o maior erro dos senhorios? À entrada para o último mês do arrendamento terem, em teoria, a caução do seu lado e, por uma questão de comodidade, imputarem o valor dessa caução na última renda, o que implica que, no momento da entrega do imóvel, já após a cessação do arrendamento, já não exista qualquer caução a restituir ou, no caso de deficiências no imóvel, a reter, total ou parcialmente.
A caução não é, obviamente, o único meio de pagamento dos danos no imóvel, uma vez que, caso o seu valor não seja suficiente para fazer face aos danos verificados e que são da responsabilidade do arrendatário, o senhorio poderá intentar uma ação com fins indemnizatórios.
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